La Cour de cass. propose : pouvoirs du syndic (art. 55, d. 17/3/67)

Copropriété

Action en justice – Qualité à agir du syndic : proposition de modification de l’article 55 du décret du 17 mars 1967

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne au syndicat des copropriétaires qualité pour agir en justice. L’article 18 de la même loi dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’étant toutefois pas nécessaire pour certaines actions, notamment pour celles en recouvrement de charges.

Ces dispositions ont été inspirées par la nécessité de s’assurer que les copropriétaires ont eu connaissance de l’action et ont consenti à ce qu’elle soit exercée. Et, de fait, c’est bien le syndicat qui est titulaire de l’action et c’est lui qui supporte les conséquences de son issue.

Selon la jurisprudence, l’autorisation d’agir en justice conditionne le pouvoir du syndic pour agir en justice. Par suite, le défaut d’autorisation du syndic entre dans les prévisions de l’article 117 du code de procédure civile. La nullité de l’acte de procédure, en particulier de l’assignation, peut par conséquent être soulevée par toute partie à l’instance, la nullité de l’acte ne bénéficiant toutefois qu’à la partie qui l’a invoquée. L’expérience montre, notamment en matière de litiges de construction, que la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’autorisation du syndic n’est soulevée que par les constructeurs ou leurs assureurs défendeurs à l’action.

Dans ces conditions, la disposition qui était destinée à protéger le syndicat contre les initiatives du syndic est devenue un moyen mis à la disposition de tiers à la copropriété et leur permettant de différer l’issue du procès, voire même, dans certains cas, de bénéficier de la prescription de l’action puisque l’autorisation doit être donnée avant l’expiration du délai pour agir.

Le Rapport 2015 ⁶ a donc suggéré que seuls les copropriétaires puissent se prévaloir de l’absence d’habilitation du syndic pour agir en justice. Une solution pourrait être recherchée dans une disposition prévoyant que le syndic doit obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires un mandat spécial pour exercer les actions en justice au nom du syndicat. Les exceptions au principe prévues par le deuxième alinéa de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précité devraient être maintenues. Enfin, il devrait également être prévu que seuls le syndicat et les copropriétaires ont qualité à invoquer l’absence de mandat spécial du syndic lorsque celui-ci est requis.

La direction des affaires civiles et du sceau indique que si l’idée de limiter au syndicat et aux copropriétaires le droit d’invoquer le défaut de pouvoir du syndic est cohérente avec l’objectif poursuivi, elle présente l’inconvénient de faire peser sur les copropriétaires la charge d’intervenir à l’instance dans l’hypothèse où le syndic agirait sans autorisation. Cela leur transfère donc les risques liés à cette action, et suppose d’ailleurs qu’ils soient avertis par le syndic des actions introduites sans autorisation.

En outre, en cas d’échec de l’action imputable à un défaut de pouvoir, la responsabilité du syndic peut être engagée par le syndicat, qui n’est donc pas dépourvu de recours. L’article 118 du code de procédure civile permet également au juge de sanctionner par des dommages et intérêts la partie qui aurait, dans un but dilatoire, tardé à soulever le défaut de pouvoir.

Par ailleurs, l’introduction de la notion de « mandat spécial » permettrait de mettre un terme aux incertitudes relatives au degré de précision et de spécificité actuellement requis en matière d’« autorisations », mais aurait pour effet d’imposer un formalisme rigide aux syndicats, en les contraignant, par exemple, à préciser dans le détail le contenu des demandes, même accessoires, que le syndic est autorisé à former. La notion de « mandat spécial » serait ainsi susceptible d’interprétation au même titre que celle d’« autorisation ». La proposition formulée au titre de l’article 55 nécessite ainsi d’être expertisée plus avant afin de mieux circonscrire le contenu de l’autorisation requise.

La direction des affaires civiles et du sceau précise envisager de constituer un groupe de travail chargé de réfléchir à une réforme de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de son décret d’application. Cette question pourra donc être étudiée à cette occasion.

6. Rapport 2015, p. 66.