Notaire - devoir de conseil - servitude de passage - permis de construire

Voir note Duisit, RTDI 2015-3, p. 50.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 5 mars 2015
N° de pourvoi: 13-26.908
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre les consorts Y... ;

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique du 6 juin 2006, reçu par M. Z..., notaire membre de la SCP Z... et A..., aux droits de laquelle vient la SCP B...- C...- D...- E..., les époux X... ont acquis des consorts Y..., assistés de M. G..., notaire membre de la SCP G..., H... et I..., un terrain en vue d'y faire construire leur habitation principale ; que, suivant acte authentique du 15 juillet 2006, afin de financer leur acquisition, ils ont promis de vendre aux époux J... une partie de leur terrain sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ; que celui-ci a été refusé au motif que la voie privée desservant leur lot semblait appartenir à des propriétés privées tierces et qu'il était nécessaire de constituer des servitudes de passage sur des parcelles voisines ; que les époux X... ont assigné les notaires en responsabilité ;

Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt constate, par motifs propres et adoptés, d'une part, que la correspondance entre les notaires du 10 mars 2006, transmise aux époux X..., les avait informés sans équivoque qu'une servitude de passage devait être consentie par les consorts Y... sur les parcelles restant leur propriété, d'autre part, que, par lettre du 7 avril 2006, MM. Z... et A... avaient également informé les époux X... que le plan annexé laissait penser que la voie privée qui leur avait été cédée devait être doublée en prenant sur les parcelles 677 et 678, et leur demandaient de leur confirmer que la voie privée actuelle se trouvait seulement sur la parcelle 639 et de leur préciser, en vue d'obtenir un permis de construire, la largeur de voie nécessaire pour que leur terrain soit considéré comme constructible, leur indiquant qu'il convenait de vérifier ces points auprès du service de l'urbanisme de la mairie et, enfin, que, selon l'acte authentique du 6 juin 2006, M. et Mme Y.../ F... avaient cédé le droit à la moitié de la voie privée alors cadastrée section D n° 639 et qu'en conséquence, cette parcelle restait grevée de ce droit, l'acquéreur déclarant être informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il ne résultait pas de ces énonciations que les notaires avaient précisément attiré l'attention des acquéreurs sur le risque de refus de permis de construire à défaut de constitution de servitudes de passage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes formées à l'encontre de la SCP C...- B...- D...- E..., et de la SCP G..., H... et I..., l'arrêt rendu le 12 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la SCP C...- B...- D...- E... et la SCP G..., H... et I... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP C...- B...- D...- E..., et de la SCP G..., H... et I... ; les condamne in solidum à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ;